Ήταν ακόμη 2010 όταν η εταιρεία οικονομικών ερευνών και παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών Prognos προειδοποιούσε με μελέτη για τις εκρηκτικές διαστάσεις που θα μπορούσε να προσλάβει στη Γερμανία η έλλειψη κατοικιών έως το 2025.

Προέβλεπε ότι θα υπάρχουν πολύ λίγα διαθέσιμα διαμερίσματα στα τρία τέταρτα της γερμανικής επικράτειας, και δη στα αστικά κέντρα, πυροδοτώντας μεταξύ άλλων έκρηξη των ενοικίων και κοινωνικές εντάσεις.

Δεκατρία χρόνια αργότερα και μόλις μια διετία πριν από το χρονικό ορόσημο που έθετε η Prognos, η στεγαστική κρίση στην «ατμομηχανή της Ευρώπης» έχει φτάσει στο χειρότερο σημείο της εδώ και μια 20ετία.

Το γράφει ξεκάθαρα στην εαρινή της έκθεση η Γερμανική Ένωση Ακίνητης Περιουσίας (ZIA). Το κείμενο βρίσκεται πια στα χέρια της σοσιαλίστριας υπουργού Στέγασης, Αστικής Ανάπτυξης και Κατασκευών, Κλάρα Γκέιβιτς.

Οι εμπειρογνώμονες του φορέα προβλέπουν ότι θα υπάρξει έλλειψη περίπου 700.000 διαμερισμάτων στη Γερμανία έως το 2025.

«Αν δεν αλλάξουμε άμεσα την κατάσταση, 1.400.000 άνθρωποι θα ψάχνουν για διαμέρισμα το 2024», τόνισε χαρακτηριστικά ο πρόεδρος της ΖΙΑ, Αντρέας Μάτνερ.

Υπάρχουν πολλοί λόγοι που συντείνουν σε αυτό το πρόβλημα, αναφέρουν οι ειδικοί.

Μνημονεύουν την αύξηση του κόστους κατασκευής και των επιτοκίων.

Τα αυστηροποιημένα οικοδομικά πρότυπα, συμπεριλαμβανομένων των περιβαλλοντικών και ενεργειακών κανονισμών.

Τις χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης.

Αλλά και τη μαζική εισροή Ουκρανών προσφύγων στη Γερμανία, που υπολογίζεται ότι έφερε πρόσθετη ζήτηση για 200.000 κατοικίες.

Μάχη για ένα «κεραμίδι»

Το υψηλό κόστος έχει καταστήσει τις επενδύσεις σε κατασκευές, σε πολλές γερμανικές περιοχές, λιγότερο ελκυστικές από ό,τι ήταν εδώ και χρόνια.

Ως εκ τούτου τόσο μεμονωμένοι επενδυτές, όσο και εταιρείες ανάπτυξης και αξιοποίησης ακινήτων αποσύρονται όλο και περισσότερο από νέα έργα.

«Η προοπτική πτώσης των τιμών των ακινήτων σε συνδυασμό με την αύξηση του κόστους κατασκευής και την ακριβή (ενδιάμεση) χρηματοδότηση είναι επικίνδυνη», τονίζει ένας από τους συντάκτες της έκθεσης, ο Λαρς Φελντ.

«Παράλληλα η ανοχή για υψηλότερα ενοίκια είναι χαμηλή λόγω του υψηλού πληθωρισμού και των χαμηλών πραγματικών εισοδημάτων, κάτι που μειώνει τις αποδόσεις των ενοικίων ενόσω τα επιτόκια αυξάνονται».

Οι πιέσεις από τον κατασκευαστικό κλάδο εντείνονται για να μπει τέλος στο «φρένο» των ενοικίων.

Ήδη πέρυσι το κόστος ενοικίασης διαμερισμάτων αυξήθηκε απότομα, με τα νέα συμβόλαια ενοικίασης να είναι 5,2% ακριβότερα σε ετήσια βάση.

Ο εθνικός μέσος όρος είναι τώρα 9,10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για το λεγόμενο Kaltmiete: ένα κυριολεκτικά «κρύο ενοίκιο», καθώς δεν περιλαμβάνει την κάλυψη εξόδων θέρμανσης ή άλλων παροχών.

Τώρα, σύμφωνα με τη ZIA, απαιτούνται συνολικά 10 δισεκατομμύρια ευρώ σε κρατική χρηματοδότηση για την τόνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας στην ανέγερση νέων κατοικιών.

Κατά παραδοχή πάντως της Κλάρα Γκέιβιτς, ο στόχος του κυβερνητικού συνασπισμού για την κατασκευή 400.000 οικιστικών μονάδων ετησίως -εκ των οποίων οι 100.000 κοινωνικές κατοικίες για χαμηλά εισοδήματα- χάθηκε το 2022.

Το ίδιο προβλέπεται να συμβεί και φέτος.

Για την ακρίβεια «πιθανότατα χρειαζόμαστε ακόμη και 500.000 έως 600.000 διαμερίσματα το χρόνο, επειδή έχουν φτάσει και οι πρόσφυγες από την Ουκρανία», δήλωσε τις προάλλες η Γερμανίδα υπουργός στην εφημερίδα Frankfurter Allgemeine.

«Στο τέλος της ημέρας, δεν θα μετρήσω την επιτυχία της πολιτικής μου με έναν συγκεκριμένο αριθμό», προσέθεσε, «αλλά με το αν υπάρχει ανοδική τάση στην κοινωνική στέγαση».

Πρόχειρες λύσεις σε κενά πολιτικής

Τα στοιχεία είναι ωστόσο αμείλικτα. H Γερμανική Ένωση Κατασκευαστών (ZDB) αναφέρει ότι το 2022 ολοκληρώθηκαν 280.000 διαμερίσματα, ενώ προβλέπονται ακόμη λιγότερα -περίπου 245.000- για φέτος.

«Οι στόχοι της ομοσπονδιακής κυβέρνησης δεν επιτεύχθηκαν το 2022 και δεν μπορούν να επιτευχθούν ούτε το 2023 ή το 2024», λέει ο διευθύνων σύμβουλος της ZDB, Τιμ-Όλιβερ Μίλερ.

Η κατάσταση είναι χειρότερη ως προς τις κοινωνικές κατοικίες.

Νέα μελέτη των ινστιτούτων Pestel και ARGE καταδεικνύει ότι κατά την τρέχουσα νομοθετική περίοδο κατασκευάστηκαν μόλις 20.000.

Έτσι, ενώ περισσότερα από 11 εκατομμύρια νοικοκυριά στη Γερμανία δικαιούνται κοινωνική στέγαση, παρέχεται η δυνατότητα μόλις σε ένα στα δέκα.

Η «Συμμαχία για την Κοινωνική Στέγαση» -που απαρτίζεται από συλλόγους ενοικιαστών, κοινωνικές ομάδες και ενώσεις του κατασκευαστικού κλάδου- ζητούν τώρα τη δημιουργία ειδικού ταμείου για την κοινωνικές κατοικίες.

Υπολογίζουν ότι, ως πρώτο βήμα, απαιτούνται περί τα 50 δισεκατομμύρια ευρώ έως το 2025.

«Η απαραίτητη κρατική επιχορήγηση για την κατασκευή μιας μέσης κοινωνικής κατοικίας 60 τετραγωνικών μέτρων είναι 126.000 ευρώ, εφόσον κατασκευαστεί σύμφωνα με τα ισχύοντα πρότυπα εξοικονόμησης ενέργειας», εξηγεί ο διευθυντής του Ινστιτούτου Pestel, Ματίας Γκίντερ.

Σε μια… ρελάνς ωστόσο η Γερμανίδα υπουργός Στέγασης, Αστικής Ανάπτυξης και Κατασκευών έριξε μια νέα πρόταση στο «τραπέζι».

Μια άμεση λύση απέναντι στην οξεία έλλειψη κατοικιών, ανέφερε, θα μπορούσε να είναι η μετακόμιση στην ύπαιθρο, όπου υπολογίζεται ότι υπάρχουν πολλά κενά διαμερίσματα.

Έχει μάλιστα δρομολογήσει τα πρώτα βήματα, ανέφερε, για να γίνουν πιο ελκυστικές οι πόλεις και οι δήμοι εκτός των αστικών κέντρων.

Περιλαμβάνουν επέκταση των δημόσιων συγκοινωνιών, ενίσχυση της ψηφιοποίησης για εξ αποστάσεως εργασία, ανάπτυξη των υποδομών.

Ο στόχος, τόνισε η Κλάρα Γκέιβιτς, είναι να γίνει η ζωή στην ύπαιθρο πιο ελκυστική για περισσότερους ανθρώπους.

Υπολογίζεται άλλωστε ότι «υπάρχουν 1,7 εκατομμύρια κενά διαμερίσματα στη Γερμανία», τόνισε μιλώντας στον γερμανικό Τύπο. «Τα περισσότερα», διευκρίνισε, «βρίσκονται σε αγροτικές περιοχές».

«Φύγε εσύ, έλα εσύ»

Περίπου την ίδια πρόταση είχε ήδη διατυπώσει η Γερμανική Ένωση Πόλεων και Δήμων (DStGB).

Κατά τον διευθύνοντα σύμβουλό της, Γκερντ Λάντσμπεργκ, είναι λογικό οι μη αστικές περιοχές να γίνουν πιο προσβάσιμες, με καλύτερες συγκοινωνιακές συνδέσεις.

Με αυτόν τον τρόπο, ανέφερε, περισσότεροι άνθρωποι «θα μπορούν να ζήσουν καλά και φθηνά στην ύπαιθρο», την ώρα που η υφιστάμενη στεγαστική πολιτική δεν λύνει το πρόβλημα στις πόλεις.

Πρόκειται για μια απλοϊκή πρόταση, εξαιρετικά αμφιλεγόμενη από κοινωνικής -και όχι μόνο- σκοπιάς.

Φαίνεται ωστόσο ότι η στεγαστική κρίση λειτουργεί ως πρόσφορο έδαφος για ανάλογες επίμαχες προτάσεις, ως «μπαλώματα» στις «τρύπες» της κυβερνητικής πολιτικής.

Τον περασμένο Ιανουάριο, το Ινστιτούτο Γερμανικής Οικονομίας (IW) στην Κολωνία επεσήμανε σε μελέτη του ότι περίπου το 6% των νοικοκυριών στις μεγάλες πόλεις ζουν σε πολύ μικρά διαμερίσματα, ενώ ένα άλλο 6% σε πολύ μεγάλα.

Μεταξύ των νοικοκυριών με μέλη άνω των 70 ετών, ένα 9% ανήκει στη δεύτερη κατηγορία.

Ως εκ τούτου, το IW κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η ανταλλαγή διαμερισμάτων θα μπορούσε ενδεχομένως να διορθώσει εν μέρει την κατάσταση.

Υπερθεματίζοντας, ερευνητές του Πανεπιστημίου του Ρέγκενσμπουργκ προτείνουν τώρα ως μοχλό πίεσης σημαντικές αυξήσεις σε ενοίκια μεγάλων διαμερισμάτων, τα οποία παραμένουν σε χαμηλή τιμή λόγω παλαιών συμβολαίων.

Αναφέρουν ενδεικτικά αυξήσεις της τάξης 15-20%.

Πρακτικά πρόκειται για μια στρεβλή αναδιανομή, που βάζει πρώτους στο «κάδρο» τους συνταξιούχους.

Προχωρώντας ένα βήμα παραπάνω, δε, οι ερευνητές προτείνουν τα πρόσθετα έσοδα να μην πηγαίνουν στην τσέπη του εκάστοτε ιδιοκτήτη, αλλά να καταλήγουν μέσω της φορολογίας σε κρατικές επιδοτήσεις, όπως το επίδομα στέγασης.

Όπως αναμενόταν, η πρόταση δέχτηκε καταιγισμό επικρίσεων.

Απορρίφθηκε σχεδόν πάραυτα από τις Ενώσεις Ενοικιαστών και Ιδιοκτητών Ακινήτων.